对于这种低迷的走势，受冲击最大的无疑是那些身处房地产交易一线的房产中介们。由于市场竞争的加剧，中介从业者收集房源、推销房产的手段开始“升级”，大量客户信息莫名外泄；竞争手段趋于极端化，房产中介之间恶言相向，甚至大打出手的新闻不时见诸报端；为了规避房屋税费，中介们不惜用上了“阴阳合同”，大量纠纷由此而出。

房地产中介行业无序竞争、乱象丛生的现状，已经让越来越多的人开始担忧。对此，北京市京华律师事务所律师秦兵认为，要根除乱象，除规范管理措施等常规手段外，更需要政府从立法的视角对房地产中介行业进行进一步的约束和调整。

僧众粥少中介“切客户”冲突频发

我爱我家公司和北京链家房地产经纪有限公司的中介门店遍布北京各地，而日前两家企业的个别门店却因为争抢客户发生了集体冲突。

西城区的月坛南街是北京中介门店云集的街道之一，我爱我家和链家地产在这里也都有门店，且直线距离不到百米。8月8日傍晚，链家地产大约20多名员工，忽然集体来到我爱我家门店前，双方随即发生口角，并爆发冲突，双方互称有人被打伤。而双方大打出手的原因，无外乎争抢客户：一位曾咨询过链家地产的客户，因佣金折扣低等原因，最后选择了与我爱我家签合同。之后，链家地产员工由电话威胁到当面指责，直至与我爱我家员工发生直接冲突。

“切客户”引发纠纷乃至上升为暴力事件，近期在房地产中介行业中并不罕见。自2008年起，此类事件就频繁发生，且随着房地产市场走低而愈演愈烈。近来，北京被媒体曝光的中介冲突事件几乎每月都有四五起。而这些冲突背后，除了将房地产经纪行业的激烈竞争形势表露无疑外，行业本身竞争的无序也可略见一斑。

记者了解到，房地产经纪行业并非无人管理，其行业自律组织日益健全。全国很多城市都已经有了由具有从业资格的房地产经纪、咨询机构、经纪人自愿联合发起成立的房地产中介行业协会。这些协会均为非盈利性社团，由市建设委员会、市民政局进行业务指导和监督管理。北京市住建委也早在2004年就颁布了《北京房地产中介行业自律规则》。该规则规定，“遵守行业的行规，合法竞争，不做有损其他机构及整个行业利益的事”，并且，该规则“先行在北京房地产中介行业协会的会员单位施行，非会员单位亦要共同遵守”。但从落实情况来看，相关的自律规则显然还没能让房产中介们自律起来。

诚信缺失虚假宣传直至坑蒙拐骗

陈先生是在北京CBD某外企上班的一位白领。今年刚刚在通州买了一套三居室二手房的他，最近总是接到不同中介公司打来的电话，咨询他是否有房要卖。

“一开始，我还耐心回答说我是买房自己住的，后来一听是中介我就直接挂电话了。”陈先生摇着头说，“我询问过卖我房的中介是否泄露了我的信息，他们的工作人员一口咬定没有，并推脱称我应该询问物业公司去。”

类似陈先生的遭遇，北京的每位买房人几乎都遇到过。无论有意买卖房屋的，还是已经买卖成功的，隔三差五接到不同中介公司业务员的询问电话几乎成了一件无法避免的事。由此自然会引发对中介机构违反保密义务的怀疑。

但事实上，对中介机构的不信任还远不止这一项。

北京市朝阳区人民法院根据历年来对相关纠纷的分析，今年发布了关于房地产中介机构涉诉情况的一份调研报告，其中列举了多种可能引发诉讼的房地产中介机构诚信缺失现象，包括：房地产中介行业中大量存在的不具备资质条件的机构和无证上岗的从业人员；在媒体上发布大量不完整、过时甚至胡乱编造的虚假优质房源信息以吸引消费者；利用格式合同、霸王条款侵害消费者权益；利用法律或监管漏洞骗取或克扣定金，损害委托人利益等。

此外，审理了大量涉及房产中介服务纠纷案件的朝阳法院法官董倚铭介绍，实践中，部分中介还会私拿“回扣”，索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；利用职业便利“炒房”以非法赚取差价；个别中介甚至对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈，当欺诈达到一定数额后便关门走人等等。

仅以房地产中介从业人员资格一项为例，有资料显示，在北京超过10万的房产经纪人中，拥有经纪人执业资格证的不足三成。而北京房地产中介行业协会会长陈同顺也坦言，房产经纪行业确实存在某种程度的信息不真实、行为不规范现象。

陈同顺称，北京市住建委、房管局、北京房地产中介行业协会去年以来曾对房地产中介行业进行检查，并关闭和处罚了一批存在不法经营行为的中介公司。同时，为了从制度上解决这一系列问题，北京房地产中介协会目前正在协助北京市住建委，进行《北京市房屋租赁管理若干规定》的修订工作。

标准不一呼吁细化规定明确罚则

对于房产中介行业的规范问题，各界“完善立法”的呼声不绝于耳。

秦兵认为，房产中介必须建立详细的行业工作规范及处罚标准，从宏观层面对房地产中介行业的发展予以明确的指导、引领和规范。

而就目前针对房产中介行业的立法情况来看，虽然十年来相关部门已经数次整顿房产中介行业，并陆续出台了一系列的法律法规，如城市房地产管理法、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》等，但业内专家认为，目前相关的管理标准不一致，很多内容都缺乏具体操作性和强制执行力。

董倚铭结合司法审判实践也提出：“目前已有的法律法规适用于房地产中介行业时，在内容上显得较为笼统和原则，仍需各地方相关机构结合具体情况制定实施细则。而类似北京市住建委公布的相关自律规则则强制力较低，实践中难以确保得到落实。因此，要遏制现在房产中介的乱象，应该有国家统一出台的行政规章加以规范，从房地产中介市场准入机制入手，对相应机构、从业人员的资质进行统一规定；再对其经营行为全方位进行规范；当然，最后还要配套以问责机制增强强制力。”